热：年报解读?南都物业向城市综合运营商转型升级

发布时间：2024年08月30日

文 | 研究员 邓露

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2022年4月16日，南都物业服务集团股份有限公司6.SH正式发布2021年全年业绩公告。核心数据显示，南都物业2021年营业收入15.93亿元，较上年同期增长12.70%，归属于上市股东净利润1.63亿元，较上年同期增长18.06%；累计总签约面积7591.6万平方米。

成立于1994年的南都物业，是国内A股主板市场物业行业第一股。作为中国第一代独立第三方物业服务企业，2021年，南都物业坚定行稳致远基调，经营能力稳步提升，核心数据表现良好，延续了此前一贯的稳健增长风格，公司根基得到了进一步夯实。

全国布局纵深发展

持续瞄向城市服务

据2021年年报，报告期内南都物业累计总签约项目651个，累计总签约面积7591.6万平方米，新签项目107个，新签项目面积981万平方米，已在全国46个城市完成项目覆盖。

2021年，南都物业以杭州市为基点，深耕长三角经济圈，全国布局纵深发展，在现有全国化布局基础上，提升已进入区域的项目密度。2021年，杭州市作为公司的大本营，实现营收7.06亿元，占比44.50%，深耕的长三角地区实现营收14.26亿元，占主营收入的89.83%，除长三角地区外实现营收1.61亿元，占主营收入 10.17%，区域深耕效果显著，全国化布局稳步推进。

扩域之际，南都物业持续瞄向城市服务，积极培育细分业态，通过组建商业事业部、园区事业部、医疗事业部等细分业态事业部，推进非住业态布局。2021年南都物业首次跨入机场、医院业态，先后签约西安咸阳国际机场、杭州萧山国际机场等机场类项目，浙江康静医院、杭州绿城口腔医院、洛阳京都肿瘤医院、温州医科大学附属眼视光医院等医院类项目。

而在已进驻的非住宅优势业态中，公司也致力于形成一定规模效应，加速打造非住发展基石，持续推动城市综合服务布局。报告期内，南都物业还与物产中大集团股份有限公司达成战略合作，双方将在物业管理、商业运营、商品采购、资产管理、健康养老、公共事业和供应链服务等多领域开展全方位的深入合作。

与此同时，南都物业积极布局轻资产平台输出模式，推进外延落地，加速管理规模扩张，目前已设立9家合资公司，在嘉兴、景德镇、南通、京杭大运河杭州段等城市区域累计签约近400万方的管理面积，数十个物业服务项目，包含住宅、办公、文旅、园区等多种业态，项目落地成效初显，公司城市空间运营商战略布局进一步得到夯实。

2021年末，基于战略发展需求，公司收购浙江中大普惠物业有限公司80%股权及杭州中大物业服务有限公司100%股权，直接为公司增加约400万方的管理面积，不仅提升了公司在浙江省内的影响力，而且加强了公司在江苏、江西、四川等省份的布局，全国化拓展再进一步，同时，还提升了公司在医院、商业、公建、产业园区等业态规模，巩固了全业态布局，增强了公司的核心竞争力。

核心数据有质量增长

经营能力稳健提升

根据报告显示，2021年，公司实现营业收入15.93亿元，同比增长12.70%；实现利润总额2.33亿元，同比增长19.64%，南都物业经营能力持续提升；实现归属于上市公司股东净利润1.63亿元，同比增长18.06%；实现毛利润3.63亿元，毛利率22.76%，毛利率较2020年同期增长1个百分点，业绩增长呈现有质量的发展态势。据了解，南都物业业绩稳健增长主要得益于管理规模的提升、公司深入推进大运营管理、数字化赋能等提质增效专项行动。2021年，南都物业经营活动现金流净额为1.91亿元，较2020年同期增长53.23%，公司经营状况保持增长、持续向好态势。

从具体业务结构来看，南都物业在物业基础服务、物业增值服务、资产管理服务、非业主增值服务这四大业务中，物业增值服务占比逐年加大，2021年占比达到12%，物业增值服务发展势头良好，正在成为公司营收新的增长极。

物业增值服务方面，南都物业提供社区零售、到家服务、美居服务、社区空间运营、餐饮、工程服务等高收益细分服务，积极探索实践城市空间运营和场景服务，致力于实现从基础物业服务到城市综合服务的全面转型升级，以满足客户需求为前提提供个性化专项服务。

据年报数据显示，南都物业2021年物业增值服务营业收入约1.9亿元，毛利率表现亦十分亮眼，继2020年取得46.22%的高毛利率水平基础上，2021年达到46.3%，较2020年同期增加约0.07个百分点，远远高于其他业务。

深挖多元服务领域

积极延伸服务边界

南都物业以物业+创新模式深入运营，布局多元场景服务领域，拓宽服务延伸赛道，进行价值赋能，通过搭建增值服务联盟与社区服务生态圈，以满足各类业主多元化需求。

公司通过线上智慧社区服务平台悦嘉家开展社区新零售，同时链接线下家政保洁、到家服务、装饰装修、租售等专业服务板块。

旗下悦都科技推出分享大使全员营销计划，提高平台流量变现，打造应季爆款产品，9大模块产品SKU超1000个，策划多个节日营销，实现业绩快速增长。

旗下的大悦商业以产品+互联网+社群为手段，打通存量资产行业的整个产业链条，挖掘竞品及未来投资、消费客群，提供全体系招商运营闭环服务。2021年，大悦商业成功签约浙大校友企业总部经济园一期自持物业，从前期招商执行、开业筹备，到后期商业运营、物业服务等形成完整的产业协调效应。未来，南都物业将进一步夯实在商写物业领域的竞争优势，持续孵化培育全套专业化招商运营服务。

同时，南都物业陆续注册成立专业公司，输出清洁、维修、装饰、餐饮领域细分服务产品，以满足未来物业场景下业主多元化服务需求。

聚焦物业服务品质

赋能业主美好生活

物业管理行业正迈向高质量、高增长发展阶段，未来，夯实服务品质、持续挖掘和打造自身服务力对提升企业竞争力的作用将越来越显著。南都物业秉承让生活更美好的企业使命，始终坚守客户第一原则，通过不断思考客户需求，结合物业全生命周期，围绕人、设施、信息三个维度，持续提升服务品质，打磨服务内容，给客户带来更好的服务体验，创造更多服务价值。

针对人文服务提升年年度传播关键词，2021年，南都物业多措并举，积极赋能业主美好生活。在千项千面的业务运营管理体系基础上组建从运营始到运营终的大运营平台，横向打通总部职能中心边界，纵向落实各业务单元，实现全考核周期、全项目生命周期的统筹运营。南都物业全面推广网格化服务，多次组织铸专业强兵、树服务之杆管家实战训练营，落实管家管理模式，以管家为抓手先于客户发现问题和解决问题，强化项目品质精细化管理和客户链接，保障公司品质管理体系有效落实，精耕细作服务工作。

同时，南都物业为增强客户黏性，不断优化服务品质，有效提升客户体验，建立项目满意度预警机制，对品质弱项有针对性提升；推进各就各位、美颜焕新、照亮归家路、一刻钟等行动，通过满意+惊喜服务策略提升物业服务品质。并且，南都物业还通过打造南都微笑社区、南都奇妙夏令营、南都喜乐秋、美好生活季等多个品牌IP落实人文服务提升活动，创造美好社区，提升业主的幸福指数。

结语

南都物业作为一家第三方物企，在没有母公司的支持下，仅靠自己独立拓展，实现营收入15.93亿元，签约面积7,591.6万平方米的成绩，实属不易，业绩增长稳扎稳打，各方表现可圈可点。公司持续布局多元业务，积极培育各类细分业态，进军城市服务，向城市综合运营商进行转型，并且，南都物业逐步开始聚焦客户需求，挖掘企业服务能力，提升企业服务品质。

关于未来，南都物业有更大的愿景，2022年，公司将主动寻求发展战略升级，以平台整合能力、联盟共赢能力、空间运营能力、数字化管理能力、人才建设能力、品牌引领能力六大能力为主要支撑，重点布局住宅、商写、城市服务三大业态，实现一体两翼物业基础服务、社区增值服务、资产管理服务三大赛道协同发展，深度链接物业管理服务+社区增值服务+资产管理服务，推动公司做强做优，积极向国内领先的城市运营综合服务商转型。